NOWE MIESZKANIA W CENTRUM?

Bardzo często słychać w Pile opinię, że zaczynać brakować wolnych działek pod budownictwo wielorodzinne. Zrobiliśmy krótki przegląd i wytypowaliśmy naszym zdaniem najlepsze lokalizacje, przeznaczone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo wielorodzinne. Kolejność jest zupełnie przypadkowa. Nie braliśmy pod uwagę tych działek, gdzie inwestycje już się zaczęły lub ruszą za chwilę (np. Kolbe, Górne, Zielona Dolina). Z przyczyn oczywistych nie możemy podać informacji kto jest właścicielem wspomnianych działek.

Pierwsza lokalizacja – działka przy ul. 14-lutego w sąsiedztwie dworca PKS.

Miejsce, które po skończeniu przebudowy ulicy 14 lutego i stworzeniu deptaku zyska jeszcze bardziej na atrakcyjności. Działka położona jest w samym centrum, w sąsiedztwie dworca PKS, w pobliżu dworca PKP i nowej galerii handlowej. Mimo dogodnego położenia do dzisiaj nie doczekała się odpowiedniego zagospodarowania. A było już bardzo blisko. W 2008 roku miała rozpocząć się budowa budynku wielorodzinnego z usługami w parterze, halą garażową w piwnicy i dwoma kondygnacjami mieszkalnymi. Po wykonaniu kosztorysów okazało się jednak, że inwestycja jest opłacalna tylko przy dość wysokiej cenie sprzedaży m2 mieszkania. Cena ta znacznie przewyższała średnią stawkę na pilskim rynku pierwotnym, i to był przekonujący Inwestora argument, aby wycofać się z projektu. Dlaczego projekt był nieopłacalny? Lokale usługowe w takim miejscu z pewnością byłyby nie lada gratką. Problem być może wynikał z dość surowych ograniczeń narzuconych przez ówczesny plan miejscowy. Nakładał on obowiązek zrównania wysokości nowego budynku ze starą kamienicą (budynek nr 15 w głębi). To z kolei wymusiło zaprojektowanie tylko dwóch kondygnacji mieszkalnych.
Kilka lat temu, w 2012 r. Rada Miasta dokonała zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego rejonu. Zmieniono między innymi zapis dotyczący wysokości projektowanego budynku i obecnie możliwa jest realizacja IV kondygnacji nadziemnych, z zastrzeżeniem nieprzekroczenia wysokości budynków o numerach „7” -„13” zlokalizowanych wzdłuż ul. 14-lutego. Nowy obiekt miałby stanąć prostopadle do ulicy 14-Lutego i tym samym wytyczyć nową ulicę łączącą 14-lutego i Kwiatową.

Druga lokalizacja – działka przy ul. Kwiatowej

Druga lokalizacja to działka położona przy wiadukcie drogowym, zajmowana obecnie przez przedwojenny piętrowy budynek mieszkalny z brązowej cegły wraz z budynkami gospodarczymi na zapleczu. Zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, po dokonaniu rozbiórki istniejących budynków, możliwa będzie budowa nowego obiektu usługowo-mieszkaniowego. Plan nakłada obowiązek usytuowania w tym miejscu budynku o wysokości IV kondygnacji, tworzącego pierzeję ul. Kwiatowej. Powinien on posiadać jednorodną formę, wyróżnioną dominantą architektoniczną na zamknięciu osi kompozycyjnej, oraz dach w formie kształtującej piątą elewację, widoczną z wiaduktu. Poniżej na zdjęciu i grafice mpzp prezentujemy miejsce, w którym mógłby powstać budynek.

Trzecia lokalizacja – działka przy ul. Ceglanej i Buczka

Działka przy Ceglanej i Buczka znalazła już swojego Inwestora kilka lat temu, jednak dopiero w tym roku rozpocznie się inwestycja. Jak informuje reklama przy „Merkurym”, nowy obiekt planuje w tym miejscu Termopil-bud. Inwestycja nazwana jako „przy parku”, wcale nie odwołuje się do Parku Miejskiego, tylko zmodernizowanego kilka latemu parku przy ul. Ceglanej. Modernizacja uporządkowała roślinność, wprowadziła  oświetlenie, oraz bardzo pożądany przez wielu element jakim jest siłownia „pod chmurką”. Na tej działce jeszcze w latach 90-tych istniał drewniany budynek wielorodzinny, podobny do tego który znajduje się tuż obok. Po jego rozbiórce pozostał ślad w postaci widocznych fundamentów. Deweloper mimo nabycia działki kilka lat temu, wstrzymywał się z inwestycją do czasu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Chodziło o zmianę linii zabudowy w pierzei ul. Buczka, nawiązującej do historycznej zabudowy, w celu uzyskania większego zaplecza nowych obiektów mieszkaniowych. Na sesji, która odbyła się 26 marca 2013 r Rada Miasta uchwaliła zmianę planu co dało tym samym zielone światło do dalszych prac. Jak informuje deweloper inwestycja rozpocznie się w maju 2015 r. i potrwa do lipca 2016 r. Projekt zakłada wybudowanie budynku czterokondygnacyjnego, z halą garażowa, z komórkami lokatorskimi i windami.

Czwarta lokalizacja – działka przy deptaku śródmiejskim – ul. Ossolińskich

Teren, o którym mowa znajduje się w obszarze przestrzeni publicznej o szczególnym znaczeniu, ze względu na położenie w centrum miasta oraz cechy funkcjonalno-przestrzenne. Chodzi oczywiście o popularny deptak, a dokładnie jego odcinek prowadzący do Al. Piastów. Działka od wielu lat stanowi swego rodzaju dziurę w zabudowie centrum. Po wybudowaniu nowych parkingów za tzw. „Smakoszem” poprawił się dostęp komunikacyjny do zaplecza tej działki. Główną zaletą tej lokalizacji to możliwość, a raczej nakaz wybudowania lokali usługowych w parterze budynku. Pozostałe kondygnacje mogą stanowić lokale mieszkalne. Frontowa ściana nowego obiektu znajdowałaby się wzdłuż ul. Ossolińskich, zaraz przy głównym chodniku. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zakłada możliwość wybudowania w tym miejscu budynku usługowego z mieszkaniami na wyższych kondygnacjach, o wysokości co najmniej III kondygnacji nadziemnych lecz nie wyższym niż budynek mieszkalno-usługowy, zlokalizowany w pierzei ul. Śródmiejskiej, na rogu ul. Ossolińskich. Trzeba dodać, że plan zakłada również możliwość wybudowania budynku o funkcji tylko i wyłącznie usługowej. Poniżej na zdjęciu i grafice prezentujemy możliwą lokalizację nowej zabudowy (tuż za budynkiem kwiaciarni).

Piąta lokalizacja – działka przy ul. Bydgoskiej

Lokalizacja przy dość ruchliwej ulicy jaką jest Bydgoska, która wkrótce rozpocznie swoją oczekiwaną przebudowę. W pierwszej kolejności przebudowane zostaną skrzyżowania: Bydgoska-Kusocińskiego-Okólna, Bydgoska-Roosevelta. W dalszej perspektywie ulica ma zostać poszerzona, co z pewnością zwiększy jej przepustowość. Na działce, znajdującej się na odcinku pomiędzy skrzyżowaniami Bydgoska-Kusocińskiego i Bydgoska-Podchorążych, na wysokości piekarni, istnieje możliwość wybudowania jednego budynku, którego frontowa ściana mogłaby stanąć bezpośrednio przy chodniku ulicznym. Nowa zabudowa musiałaby mieć wysokość III kondygnacji nadziemnych, cały parter musi być przeznaczony na lokale usługowe. Projekt powinien nawiązywać do formy architektonicznej budynku kształtującego pierzeję ul. Bydgoskiej. Na zdjęciu zaznaczyliśmy schematycznie jego lokalizację.

Szósta lokalizacja – działka przy ul. Podchorążych

Przy ulicy Podchorażych w ostatnich latach powstało kilka nowych budynków. Sama ulica doczekała się remontu i w tej chwili jest chyba jedną z  ładniejszych w Pile. Nie jest to koniec możliwych inwestycji wielorodzinnych w tym rejonie. Tuż przy ulicy, zaraz za „żółtym” budynkiem wybudowanym przez Abita, po lewej stronie jadąc od Bydgoskiej w kierunku Kossaka (na przeciwko „Czerwonej torebki”), jest jeszcze jedna wolna działka. Według miejscowego planu możliwa jest w tym miejscu lokalizacja budynku o wysokości III kondygnacji nadziemnych, w tym poddasze użytkowe. Nowy budynek musiałby posiadać stromy, symetryczny dach, o nachyleniu połaci dachowych od 35° do 45°. Kształtowanie zabudowy, zgodnie z oznaczeniem na rysunku (poniżej), powinno odbywać się ze szczególnym uwzględnieniem pierzei ul. Podchorążych oraz naroży zamykających kwartał wyznaczonej zabudowy. Obiekt musiałby charakteryzować się zamkniętą formą zabudowy, we wnętrzu której można zlokalizować plac zabaw, tereny zielone. W piwnicy lub części nadziemnej budynku wskazane są garaże.

Siódma lokalizacja – działka przy ul. Kujawskiej

Ulica Kujawska to ulica równoległa do Al. Wojska Polskiego, łącząca ulicę Budowlanych z Dzieci Polskich. Wydaję się, że w tym miejscu trudno znaleźć wolną działkę pod nową inwestycję mieszkaniową. Jednak gdy przejrzymy zapisy dokumentu „Program Rewitalizacji Obszarów Miejskich Miasta Piły” to znajdziemy informacje o planowanej przez Pilski TBS inwestycji właśnie przy tej ulicy. W dziale projekty wykazane są planowane  inwestycje TBSu, które mają zostać zrealizowane w okresie: II kwartał 2016 r. – III kwartał 2020 r. Przejrzeliśmy obowiązujący mpzp i jedyna możliwa lokalizacja tej inwestycji znajduje się bardzo blisko skrzyżowania ul. Budowlanych i Kujawskiej, na wolnej działce pomiędzy budynkiem wielorodzinnym „Budowlanych 3-11” a piętrowym budynkiem usługowym przy Kujawskiej (ze stromym dachem). Dla lepszego zobrazowania, przedstawiamy poniżej zdjęcie z zaznaczoną wolną działką.
Szacunkowy koszt całej inwestycji mieszkaniowej przy ul. Kujawskiej to około 8 mln. złotych. W jej ramach miałby powstać budynek wielorodzinny, oraz tereny zielone, plac zabaw i rekreacji, ciągi piesze, drogi wewnętrzne, oraz miejsca postojowe.

Ósma lokalizacja – działka przy pl. Powstanców Warszawy

Plac Powstańców Warszawy to miejsce, które zajmuje restauracja McDonald’s. W sąsiedztwie znajdują się obiekty o wyjątkowych w skali miasta wartościach architektonicznych i kulturowych. Mamy tutaj Muzeum Okręgowe im. Stanisława Staszica, Muzemu Stanisława Staszica, dawne kasyno oficerskie, oraz budynki mieszkalne pochodzące  z okresu od połowy XIX wieku do początków XX wieku. Zlokalizowane tu budynki mieszkalne wymagają remontów. Nowa inwestycja mieszkaniowa miałaby za zadanie zagospodarować pustą działkę przy istniejących kamienicach (w których mieści się Kuźnia Pub, punkt ksero). Nowy obiekt wielorodzinny stworzy pożądaną obudowę ciągu pieszego prowadzącego od Bydgoskiej w kierunku 11-Listopada, i być może zrewitalizuje to miejsce. Póki co szczegółów tej inwestycji nie znamy, ale  obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nakazuje zachować historyczną linię zabudowy tworzącą pierzeję Placu oraz ul. Witosa. Plan nie zachowuje na całym obszarze istniejących jednokondygnacyjnych budynków usługowych i gospodarczych. Ich likwidacja powinna nastąpić na etapie zmiany zagospodarowania wyznaczonego terenu, głównie poprzez wbudowanie w budynki nowe. Plan zakłada, że nowe budynki kształtować będą obudowę kwartału Placu Powstańców Warszawy, ul. Browarnej i Witosa. Nowa zabudowa o wysokości jak budynku nr 1 przy Placu Powstańców Warszawy, stanowić będzie tło dla Domu Staszica.
Jak czytamy „Program Rewitalizacji Obszarów Miejskich Miasta Piły”, cała inwestycja zakłada budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z niezbędną infrastrukturą: przyłącza, tereny zielone, plac zabaw i rekreacji, ciągi piesze. Jej szacunkowy koszt to 5 mln. złotych. Realizacja przewidziana jest na II kwartał 2016 do III kwartał 2020 r.

Przy tej okazji należy wspomnieć jeszcze o trzech inwestycjach PTBS, które znalazły się zapisach „Programu”:
– pierwsza z nich to działka przy ul. 11 listopada 45 (nr geodezyjny 242/43) – obecnie zabudowana parterową plombą (patrz zdjęcie poniżej). W tym miejscu powstanie nowy budynek wielorodzinny wraz z zagospodarowaniem terenu. Szacunkowy koszt całej inwestycji – 2 mln złotych;
– druga to działka przy ul. Sikorskiego 82a (za restauracją NICO przy deptaku, w miejscu obecnej siedziby TBSu) – budynek mieszkalny wielorodzinny wraz z terenami zielonymi, placem zabaw i rekreacji, ciągi piesze, drogi wewnętrzne, miejsca postojowe – szacunkowy koszt 10 mln złotych;
– trzecia przy ul. Żeleńskiego 2a (działka nr geodez. 136) – tereny zielone, ciągi piesze, plac zabaw i rekreacji – szacunkowy koszt 3 mln złotych.
Wszystkie te projekty wymienione we wspomnianym dokumencie mają zostać uruchomione w okresie od II kwartału 2016 do III kwartału 2020 r.

Dziewiąta lokalizacja – działka przy skrzyżowaniu Al. Powstańców Wlkp i obwodnicy śródmiejskiej

Niewiele osób o tym wie, że w tym dosyć mocno zainwestowanym terenie jest jeszcze miejsce na jeden budynek wielorodzinny. Generalnie chodzi o skwer znajdujący się przed istniejącymi budynkami wielorodzinnymi. Krążyły swego czasu niepotwierdzone informacje, że budynek który mógłby tutaj powstać miałby za zadanie stanowić swego rodzaju dominantę wysokościową. Póki co plan zagospodarowania pozwala na realizację co najwyżej jednego budynku o wysokości III kondygnacji ze stropodachem płaskim. Obiekt musiałby posiadać przejazd bramowy, zgodnie z oznaczeniem na rysunku, oraz plac gospodarczy wewnątrz swojej zabudowy, z zakazem zlokalizowania go w przestrzeni pomiędzy ulicami głównymi, a budynkiem.

Dziesiąta lokalizacja – działka przy skrzyżowaniu Konopnickiej i 11-listopada.

Lokalizacja blisko Hotelu Gromada, rzeki i nowego deptaku. Gdy sporządzany był miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru śródmiejscia, właściciele działki przy ul. Konopnickiej i 11-Listopada wystąpili z wnioskiem o możliwość uwzględnienia ewentualnej rozbudowy parterowych budynków usługowych znajdujących się w tej chwili. Wniosek został rozpatrzony pozytywnie i plan śródmieścia pozwala na zabudowę terenu nowym obiektem usługowym lub usługowo-mieszkalnym o wysokości III kondygnacji nadziemnych. Nowy budynek w formie architektonicznej musi nawiązywać do istniejącej zabudowy w pierzejach ulicy, oraz akcentować naroże ul. 11 Listopada i M. Konopnickiej. Zabudowę ulicy tworzą kamienice z końca XIX wieku i początku XX wieku (lata 30-te), oraz budynek Domu Pomocy Społecznej, niegdyś Dom Ojczyźniany powstały w latach 20-tych XX wieku.
Przypomnijmy, że na przeciwko (pod adresem 11-Listopada 45) TBS będzie realizował plombę mieszkaniową.

Oprócz dziesięciu zaprezentowanych powyżej miejsc chcemy jeszcze wymienić jedną lokalizację, która wciąż czeka na zielone światło, w postaci zapisu w mpzp. Mamy tutaj na myśli działke w rejonie ul. Kilińskiego. Na październikowej sesji w 2012 r. Rada Miasta przyjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzeniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w tym rejonie. W uzasadnieniu sporządzonym do uchwały można przeczytać, że do Prezydenta Miasta Piły wpłynął wniosek o zmianę miejscowego planu, dotyczący zmiany warunków zabudowy i przeznaczenia terenów.  Z wnioskiem wystąpił Inwestor, który planował lokalizację budynku mieszkalno-usługowego oraz parkingów. Wniosek został rozstrzygnięty pozytywnie, prace planistyczne trwają i być może wkrótce zostaną zakończone.

Oprócz mieszkań w centrum miasta dla wielu wciąż atrakcyjne jest osiedle Zielona Dolina. W chwili obecnej powstaje zabudowa wielorodzinna Termopil-bud przy ul. Promiennej. Realizowane są segmenty pod nazwą E, F, D i jak wskazuje logika oznaczeń, w przyszłości powstaną pewnie segmenty A, B i C. Ponad to w planach zagospodarowania odnoszących się do tego osiedla, zarezerwowano jeszcze 8 dużych działek pod budownictwo wielorodzinne. Jedna z nich jest bardzo atrakcyjnie położona, bezpośrednio przy Rynku Koszyckim (patrz zdjęcie poniżej).

Dziesięć wymienionych lokalizacji, trzy dodatkowe planowane przez TBS, oraz być może nowa przy ul. Kilińskiego – to daje nam w sumie 14 nowych budynków wielorodzinnych. Dołóżmy do tego jeszcze 8 pustych dość dużych działek na Zielonej Dolinie, a mamy już 22 budynki. Idąc dalej możemy wziąć pod uwagę ogromne tereny pod budownictwo wielorodzinne przy ul. Podchorążych w sąsiedztwie Aquaparku, o czym wspominaliśmy wcześniej. Jakby było mało, jeszcze kilka innych przyszłościowych lokalizacji, które być może pojawią się w przyszłości po zmianie miejscowych planów – np. działka po MWiK przy ul. Chopina (?), działka przy ul. Nowowiejskiego. Te wszystkie możliwości dają nam bardzo duży potencjał. Pytanie tylko czy znajdą się chętni na te wszystkie nowe mieszkania.
Dane udostępnione przez Urząd Statystyczny w Poznaniu informują, że na koniec 2012 roku, w Pile było 27 078 mieszkań. W roku 2010 oddano do użytkowania 92 mieszkań, w 2011 – 185, zaś w 2012 – 160 mieszkań. Średnio licząc mamy 150 nowych mieszkań rocznie. Jesteśmy już w 2015 roku, zatem przyjmując taką logike obliczeń, Piła posiada 27 078 + 300 = 27 378 mieszkań. Wydawać by się mogło, że po przyrównaniu tego do liczby mieszkańców i zastosowaniu dowolnego dzielnika (średnia liczba osób w jednym mieszkaniu) uzyskamy odpowiedź czy to wystarczająca ilość. Jednak całe zagadnienie nie jest takie proste i trzeba wziąć pod uwagę również inne aspekty: bardzo zły stan istniejących budynków, chęć zainwestowania oszczędności w nieruchomość i czerpania zysków z wynajmu itp. Poza tym wszystkim zagadką pozostaje ile dokładnie tak naprawdę mieszka ludzi w Pile. Nikt dzisiaj nie przejmuje sie obowiązkiem zameldowania (do 2007 roku Rząd zapowiadał zniesienie obowiązku meldunkowego), a dane statystyczne właśnie na nich się opierają. Czy powstaną na tych wszystkich działkach nowe budynki zadecyduje święte prawo popytu. Póki co można powiedzieć, że miasto jest w tej kwestii bardzo dobrze przygotowane. Miejsca na nowe inwestycje jest wystarczająco dużo i z pewnością wystarczy na kilkanaście – kilkadziesiąt lat.

Paweł Grzybowski – mw.pila
03.01.2015 r.

źródło – zgodnie z lokalizacjami:
1. Uchwała Nr XIX/248/12 Rady Miasta Piły z dnia 27 marca 2012 roku sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Piły w rejonie ulic 14 Lutego i Kwiatowej.
2. UCHWAŁA Nr XLVI/474/01 RADY MIEJSKIEJ W PILE z dnia 18 grudnia 2001 r. w sprawie zmiany miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego Piła – Śródmieście w rejonie ulic: 14 – Lutego, Zygmunta Starego – Towarowej – al. Piastów.
3. Uchwała Nr XXXII/406/13 Rady Miasta Piły z dnia 26 marca 2013 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Piły w rejonie ul. Buczka
4. Uchwała Nr XXIII/300/12 Rady Miasta Piły z dnia 28 sierpnia 2012 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Piły w rejonie ul. 1 Maja i al. Piastów.
5 i 6. UCHWAŁA NR XXII/262/04 RADY MIASTA PIŁY z dnia 29 czerwca 2004 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic: Kusocińskiego – Podchorążych.
7. Uchwała Nr LIV/558/02 RADY MIEJSKIEJ W PILE z dnia 27 sierpnia 2002 r. w sprawie zmiany miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego miasta Piły – rejon Al. Niepodległości – Kujawskiej.
8. Uchwała Nr LV/579/02 Rady Miejskiej w Pile z dnia 24 września 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie Placu Powstańców Warszawy;
„Program Rewitalizacji Obszarów Miejskich Miasta Piły ” – UCHWAŁA NR XXXVI/460/13 RADY MIASTA PIŁY Z DNIA 27 SIERPNIA 2013 ROKU.
9. Uchwała Nr XX/243/04 RADY MIEJSKIEJ W PILE z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic: Al. Powstańców Wlkp. – Łącznej.
10. UCHWAŁA NR XLVI/551/06 RADY MIASTA PIŁY z dnia 28 lutego 2006r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru śródmiejskiego.
11. UCHWAŁA NR XXV/330/12 Rady Miasta Piły z dnia 30 października 2012 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Piły w rejonie ulic: Bohaterów Stalingradu, Gen. Sikorskiego i Kilińskiego.
12. Gmina miejska Piła, Powiat Pilski – Statystyczne Vademecum Samorządowca 2013 – Urząd Statystyczny w Poznaniu